2024年7月9日，華夏深國際倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏深國際REIT”）在深圳證券交易所成功掛牌上市，基金代碼180302，發(fā)行價格為2.49元/份。按照發(fā)售份額6億份計算，華夏深國際REIT此次募集資金總額合計14.94億元。

華夏深國際REIT為今年首單倉儲物流公募REIT，底層資產(chǎn)是深圳國際控股有限公司（以下簡稱“深國際”）旗下兩處成熟運營的高標準物流倉儲項目，項目憑借便捷的區(qū)位交通、完善的配套及多樣化的產(chǎn)品優(yōu)勢和精細化運營能力，實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長。

作為一家以交通物流為主業(yè)的深圳市屬國有產(chǎn)業(yè)集團，深國際的業(yè)務主要聚焦于粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀經(jīng)濟帶及主要物流節(jié)點城市等戰(zhàn)略區(qū)域，已形成以現(xiàn)代物流、高速公路、港口、大環(huán)保為主要業(yè)務的四輪驅動產(chǎn)業(yè)格局。

深國際方面表示，公募REITs符合集團提出“投建融管”商業(yè)閉環(huán)的戰(zhàn)略計劃，通過發(fā)行不動產(chǎn)基金實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，牽引實體產(chǎn)業(yè)與資本融合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本的良性循環(huán)。未來華夏深國際REIT將持續(xù)通過擴募擴大資產(chǎn)規(guī)模，打造物流倉儲領域的標桿公募REITs項目，也為投資人創(chuàng)造更好的投資價值。

年內(nèi)首單倉儲物流公募REIT

物流業(yè)務，是深國際的成長型核心主業(yè)。深國際近年來著力打造“水陸空鐵+智冷”的物流版圖。其中“陸”主要是物流倉儲，深國際早期在深圳經(jīng)營了多個物流園，自2012年起，深國際響應深圳市國資委“走出去”戰(zhàn)略，在全國投建、運營“深國際物流港”，現(xiàn)已完成國內(nèi)主要物流交通樞紐的布點，全國聯(lián)網(wǎng)已基本形成。

本次置入華夏深國際REIT底層資產(chǎn)的，正是已進入穩(wěn)定成熟運營期的兩個深國際物流港項目，浙江省杭州市錢塘區(qū)的深國際華東智慧城一期項目（簡稱“杭州項目”）和貴州省龍里縣的深國際貴州綜合物流港項目（簡稱“貴州項目”），合計產(chǎn)權建筑面積35.5萬平方米，總估值14.88億元。兩處項目均位于核心物流節(jié)點，區(qū)位優(yōu)勢明顯，從開園到現(xiàn)在長期保持穩(wěn)健的運營狀態(tài)。

其中，杭州項目所在的區(qū)域是中國互聯(lián)網(wǎng)之都及國際電子商務中心，市場對高標倉需求旺盛。項目交通條件優(yōu)越，毗鄰杭州唯一的出海碼頭、蕭山國際機場，具備海港、空港、陸港、信息港“四港聯(lián)動”的綜合立體交通格局，區(qū)域內(nèi)汽車整車及零部件、航天航空、集成電路、高端裝備制造和生命健康等產(chǎn)業(yè)聚集效應明顯。

貴州項目位于貴陽市的東大門，緊鄰滬昆高速與廈蓉高速兩條通往長三角及珠三角的核心高速，周邊路網(wǎng)極為便利，且距離貴陽龍洞堡機場車程不到20分鐘，兼具滿足陸運及空運的需求。深國際貴州項目是區(qū)域內(nèi)單體面積最大、地塊較規(guī)整的稀缺高標倉項目，項目有順暢的園區(qū)交通動線組織、寬敞的庫間距離和充足的操作空間，庫內(nèi)操作效率較高。

華夏深國際REIT的招募說明書顯示，2020-2023年，杭州項目及貴州項目的租金收繳率均為100%，其中，杭州項目運營穩(wěn)健，近三年倉庫部分和宿舍配套部分的平均租金單價呈穩(wěn)定上升趨勢。貴州項目倉庫部分和配套樓（宿舍）部分的平均租金單價穩(wěn)步上升。

2023年，上述兩個項目合計收入11345.42萬元，實現(xiàn)凈利潤3311.7萬元，運營凈收入合計8244.48萬元，運營凈收益率72.67%。2024年度預計可供分配金額7027.4萬元，凈現(xiàn)金流分派率為4.70%；2025年度預計可供分配金額7196.6萬元，凈現(xiàn)金流分派率為4.81%。

同時，華夏深國際REIT的基金管理人和托管人具有豐富的專業(yè)經(jīng)驗，致力于基金的安全、合規(guī)和高效運作，為投資者提供優(yōu)質的服務和保障。

項目計劃管理人中信證券和基金管理人華夏基金在REITs領域擁有豐富的經(jīng)驗，參與的公募REITs項目數(shù)量多，涵蓋資產(chǎn)類別廣，具有領先的市場地位和競爭優(yōu)勢。

原始權益人兼運營管理機構是深圳市深國際物流發(fā)展有限公司，是深國際為在全國布局物流項目而專門重點打造的物流投資營運專業(yè)平臺，積累了超過10年的現(xiàn)代化物流園區(qū)投資開發(fā)、建設、運營經(jīng)驗和良好服務口碑。公司整體經(jīng)營態(tài)勢良好，在穩(wěn)定向上發(fā)展趨勢下，營業(yè)收入逐年增長，財務狀況較為穩(wěn)定，能夠為未來持續(xù)良好的運營服務提供充分的保障。

基于此，華夏深國際REIT的發(fā)行得到了市場的熱烈響應。據(jù)悉，在詢價階段，網(wǎng)下有效認購數(shù)量總和為1.3842億份。初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為4.8億份，共有深圳港資本、明灣基金、中國人壽、深圳擔保集團、上海機場、深高新投等14位戰(zhàn)略投資者參與認購。

產(chǎn)業(yè)與資本實現(xiàn)良性循環(huán)

事實上，倉儲物流作為深國際的核心主業(yè)，規(guī)�；�發(fā)展符合行業(yè)頭部企業(yè)的一般規(guī)律，也是深國際實現(xiàn)高質量發(fā)展的重要路徑。

規(guī)模化為客戶提供快速、安全和高效的倉儲服務，幫助減少庫存風險，提高客戶滿意度，但也給深國際帶來資金沉淀、回收周期較長的問題。早年，深國際主要通過自有資金或銀行貸款進行物流項目投資拓展，大規(guī)模的重資產(chǎn)投資提高了公司負債率，也在一定程度上制約公司高質量發(fā)展。因此，深國際“十四五”戰(zhàn)略提出“投建融管”的商業(yè)閉環(huán)，通過發(fā)行不動產(chǎn)基金實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，牽引實體產(chǎn)業(yè)與資本融合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本的良性循環(huán)。

2021年公募REITs開閘后，深國際認為公募REITs高度契合深國際的資產(chǎn)屬性，是公司落實商業(yè)模式的重要一環(huán)。同時，擴募作為REITs平臺持續(xù)發(fā)展的核心動力來源，也是深國際發(fā)展規(guī)劃中的關鍵。

去年3月份，深國際董事會主席李海濤曾提到：“物流項目通過公募REITs的方式實現(xiàn)出表，是集團發(fā)展的重要戰(zhàn)略，有進有退，實現(xiàn)滾動式發(fā)展。而且，借助這一商業(yè)模式創(chuàng)新，公司有效激活了物流園業(yè)務價值，實現(xiàn)了對項目的快速切入、運營以及最終的兌現(xiàn)，并以此形成良好的現(xiàn)金流運轉，達到可持續(xù)發(fā)展的目的。”

在擴募資產(chǎn)儲備方面，深國際有著非常豐富且優(yōu)質的儲備項目。截至2023年底，深國際集團在全國已運營倉儲物流項目合計37個，運營面積超過470萬平方米，在建項目21個，預計到2025年，營運面積將達到800萬平米，且新增項目主要集中在以深圳為核心的粵港澳大灣區(qū)，包括位于深圳平湖南的全國最大單體智慧物流倉儲設施集群深圳國際綜合物流樞紐中心，該項目運營面積達85萬平方米；以及分布在深圳寶安、龍華、鹽田、坪山和佛山南海、順德、高明等區(qū)域的多個深國際智慧物流港項目，為華夏深國際REIT的未來擴募提供了充足的優(yōu)質項目儲備。

助推倉儲物流REITs高質量發(fā)展

隨著物流產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的重要性日益凸顯，物流行業(yè)正在得到相關部門的重視，有關物流行業(yè)的政策相繼陸續(xù)出臺，助力物流企業(yè)發(fā)展。

《中共中央 國務院關于加快建設全國統(tǒng)一大市場的意見》明確指出，建設現(xiàn)代流通網(wǎng)絡，推動國家物流樞紐網(wǎng)絡建設，大力發(fā)展多式聯(lián)運，推廣標準化托盤帶板運輸模式。大力發(fā)展第三方物流，支持數(shù)字化第三方物流交付平臺建設，推動第三方物流產(chǎn)業(yè)科技和商業(yè)模式創(chuàng)新，培育一批有全球影響力的數(shù)字化平臺企業(yè)和供應鏈企業(yè)，促進全社會物流降本增效。

國家發(fā)改委發(fā)布的《關于開展首批國家骨干冷鏈物流基地建設工作的通知》顯示，要以構建國家層面的骨干冷鏈物流基礎設施網(wǎng)絡為目標，以整合存量冷鏈物流資源為主線，重點向高附加值生鮮農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)和集散地，依托存量冷鏈物流基礎設施群建設一批國家骨干冷鏈物流基地，提高冷鏈物流規(guī)模化、集約化、組織化、網(wǎng)絡化水平，支持生鮮農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進城鄉(xiāng)居民消費升級。

行業(yè)人士表示，倉儲物流行業(yè)是支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、戰(zhàn)略性、先導性產(chǎn)業(yè)，華夏深國際REIT的成功發(fā)行對于盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)、推動倉儲物流基礎設施高質量發(fā)展具有重要意義。

據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會和物聯(lián)云倉共同發(fā)布的《中國通用倉儲市場動態(tài)報告》，截至2023年第三季度，全國32個主要物流節(jié)點城市的通用倉庫總量達4.03億平方米。高標倉在倉儲總量中的比例相較非高標倉較小，在過去的幾年內(nèi)一直處于部分城市供不應求的狀態(tài)。

深國際方面認為，政策支持及產(chǎn)業(yè)聯(lián)動助力第三方物流企業(yè)的快速發(fā)展，倉儲物流行業(yè)是促進實體經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。接下來，中國的高標倉儲物流領域有著非常廣闊的發(fā)展空間和前景。